首個數據中心私募REITs誕生後的野望：行業何時從私募走向公募？後續能否引發新一輪投資熱潮？

每經記者 陳植⠦𖓧𗨨𜯠馬子卿⠀

“我們正密切關注數據中心（IDC）納入REITs的落地進展，在合適時機啟動相關項目的申報工作。”一位新型基建項目投資基金合夥人向記者透露。

去年8月1日，國家發展改革委發布的《關於全麵推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（以下簡稱《通知》）正式實施。《通知》將新型基礎設施等納入可申報的行業範圍。

在業內人士看來，新型基礎設施涵蓋數據中心類、人工智能算力支持等基礎設施項目。去年4月，證監會發布的《資本市場服務科技企業高水平發展的十六項措施》提及，支持有條件的新基建、數據中心等新型基礎設施以及科技創園區等發行科技創新領域REITs。

這令業界普遍預期數據中心納入公募REITs步伐正悄然提速。上述新型基建項目投資基金合夥人向記者分析說：“畢竟，隨著數字經濟蓬勃發展，作為數據計算處理的底層基礎設施，數據中心對數據經濟發展的支撐作用日益顯現。此外，數據中心經營利潤率相對較高，運營周期較長，也符合REITs資產對收益穩健、高比例分紅的要求。”

科智谘詢發布的《2023—2024年中國IDC行業發展研究報告》顯示，2023年中國數據中心IDC業務市場規模達到5078.3億元，較2022年增長25.6%，其中，傳統IDC業務的市場規模達到1456.4億元，同比增長6.4%。預計到2028年，隨著AI算力需求與數據經濟持續發展，國內傳統IDC市場規模將超過2500億元，2024年—2028年期間的年化複合增長率達12.6%。

記者注意到，部分產業資本早已積極運作數據中心項目發行公募REITs。去年4月18日，發布公告披露，擬以國際信息雲聚核港（ICFZ）項目-數據中心A18建設項目及其附屬設施設備作為底層資產，開展基礎設施不動產投資信托基金（REITs）試點申報工作。

一位業內人士向記者透露，盡管業界對數據中心納入公募REITs的期望值較高，但目前尚無數據中心納入REITs的案例。他認為，一是相關部門對數據中心運營成熟度、業績穩定性及可持續性的要求較高，不少缺乏長期營收穩定性數據的數據中心仍需觀察；二是數據中心的高能耗，也是影響它們能否納入REITs的一大因素。

他告訴記者，前些年投產運營的部分數據中心PUE值（PUE值代表著電能利用效率，PUE值越接近於1，表示能效控製水平越高）仍達到1.5，未必符合監管部門的環保低碳運營要求。目前，部分地區已著手要求PUE值超過1.3的數據中心采取綠色低碳改造或征收差別電價，導致這些數據中心麵臨新的經營波動性，令監管部門采取相對謹慎的REITs發行評估舉措。

記者多方了解到，為了能盡早滿足公募REITs發行範疇，一方麵，越來越多數據中心引入智慧化運營管理係統，進一步降低整個數據中心的能耗；另一方麵，采取高溫冷凍水空調係統、高效冷卻塔等新設備，盡可能減少設備能耗以降低PUE值。

值得注意的是，隨著市場對數據中心納入REITs預期升溫，產業資本與投資資本開始“聞風而動”。去年11月，世紀互聯與大家保險集團旗下另類資產投資管理平台大家投資控股有限責任公司共同設立Pre-REITs基金，投向算力中心等大型數據中心資產。

據悉，這隻Pre-REITs基金擬投向世紀互聯位於江蘇省蘇州太倉市的數據中心項目，後者的運營IT容量約210兆瓦（MW），為互聯網、政府、企業客戶提供算力基礎設施底座，未來這個項目的運營IT容量有望擴展至逾300兆瓦。

上述新型基建項目投資基金合夥人告訴記者，去年下半年以來，不少資本都在積極考察投資處於Pre-REITs階段的數據中心，尤其是機櫃租售率長期保持在90%以上、客戶續租率高度穩定、產權清晰、PUE值低於1.2的數據中心獲得他們高度青睞。

在他看來，一旦數據中心納入公募REITs發行，相關的Pre-REITs階段數據中心估值也將水漲船高，給這些提前布局的資本提前帶來可觀的回報。

所謂數據中心（IDC），主要是指擁有高速互聯網接入帶寬、高性能局域網絡、安全可靠的機房環境等設備設施，以及專業化管理、完善配套應用服務的平台。通過數據中心，IDC服務商向各行業企業客戶提供互聯網基礎平台服務（服務器托管、虛擬主機、郵件緩存、虛擬郵件等），以及各類增值服務（場地的租用服務、域名係統服務、負載均衡係統、數據庫係統、數據備份服務等）。

近年，隨著數字經濟蓬勃發展，加之5G、人工智能、物聯網等前沿技術持續興起，企業的數據算力與數據處理需求呈現指數級增長，催生數據中心投資建設“一浪高過一浪”。

“前些年，地方政府、電信服務商、大型產業資本與股權投資基金，甚至房地產企業與部分中小企業都爭相湧入這個賽道，斥巨資在各地投資興建數據中心。”前述新型基建項目投資基金合夥人告訴記者。這某種程度也造成數據中心運營水準不齊。比如，部分較早投產運營的數據中心沒有配置配備雙回路管線的備用發電機組與不間斷電源及後備蓄電池，且PUE值持續高於1.4。

他透露，隨著數據中心市場持續發展，過去兩年進軍數據中心的資本主要以大型產業資本與大型金融資本為主，這一方麵有助於數據中心在建設初期就引入使用高溫冷凍水空調係統、高效冷卻塔等設備，令PUE值明顯下降；另一方麵在製冷、消防、散熱、穩定供電、故障預警處理等方麵具有更好的成效。

記者獲悉，這無形間驅動數據中心市場優勝劣汰步伐加快。對眾多數據中心下遊客戶而言，數據中心的運營穩定性是他們最看重的指標，這需要數據中心在“風、火、水、電”（即製冷、消防、散熱、持續供電）等方麵具備極高的智能化運營能力，確保數據中心的故障率持續保持在最低水準。此外，數據中心的PUE值越低，對應的運營性價比更高，也是下遊企業高度重視的一個指標。這也導致不少由中小企業投資建設的數據中心陸續被迫退出市場，因為後者資本金有限，難以加大製冷、消防、散熱、穩定供電、故障預警處理等方麵的投入，進一步提升數據中心機櫃運營性價比與運營穩定性。

在這位新型基建項目投資基金合夥人看來，正是前些年數據中心運營水準參差不齊，加之部分數據中心是租賃土地廠房投資建設（租約到期就存在較大的後續運營不確定性），也是相關部門對數據中心納入公募REITs秉承相對謹慎的態度。

記者還了解到，隨著數據中心市場競爭激烈，此前數據中心還經曆機櫃租售價格下滑，導致部分數據中心運營業績穩定性相應回落，這也是相關部門重點評估數據中心運營成熟度與業務營收長期穩定性的一大原因。

在業內人士看來，盡管市場競爭趨於激烈，但隨著AI算力需求持續旺盛，未來故障率極低、PUE值處於行業最低值、智能化運營能力較強、客戶定製化服務能力突出、配套服務齊全的大型數據中心機櫃租售價格有望回升且形成更持久的營收穩定性，令其有望在納入公募REITs方麵更有概率“脫穎而出”。

記者了解到，數據中心能否納入REITs，還與數據中心PUE值能否符合監管部門低能耗運營要求有著一定關係。

所謂PUE值，是評價數據中心能耗效率的一項重要指標，是數據中心消耗的所有能源與IT負載消耗的能源的比值。具體而言，PUE值是數據中心總能耗/IT設備能耗的比率。其中，數據中心總能耗涵蓋IT設備能耗、製冷、配電等係統的能耗，其值大於1，越接近1表明非IT設備耗能越少，即能效水平越好與能耗控製能力越高。

為了積極落實社會經濟低碳環保運營，不少地方政府與相關部門也積極采取行動。去年11月，北京市經信局、市發改委等部門發布《北京市存量數據中心優化工作方案（2024—2027年）》，將引導存量數據中心完成綠色低碳改造。自2026年起，對PUE值高於1.35的數據中心征收差別電價。

北京市經信局對此解釋，這項工作方案將引導存量數據中心完成綠色低碳改造、轉型為智能算力中心、促進綠色電力消納，提高存量數據中心能效、碳效水平，改變本市存量數據中心“老、舊、小、散”局麵，推動數據中心集約化、綠色化、智能化建設。到2027年，實現本市數據中心能效水平全麵達到地方標準，年均PUE值降低至1.35以下，集約高效、綠色低碳的數據中心高質量發展格局基本形成。

對此，北京市將強化能耗在線監測和節能監察，定期更新存量數據中心台賬，將PUE值高於1.35的存量數據中心納為重點監測對象，加快完成存量數據中心改造、轉型等優化工作。

上述新型基建項目投資基金合夥人認為，這意味著各地數據中心要納入公募REIts，需先滿足當地對數據中心PUE值的監管要求。但要做好這項工作，不少數據中心操作難度也不小——一方麵需引入智能化運營係統，有效降低各個業務環節的能耗，另一方麵需投入不菲資金投資建設高溫冷凍水空調係統、高效冷卻塔等，顯著減少設備能耗。

在他看來，盡管近年數據中心市場競爭激烈令數據中心機櫃租售價格有所下降，但數據中心整體運營年化利潤率仍在10%以上，令不少數據中心開發服務商與原始權益人有足夠財力持續強化數據中心的環保低碳運營能力，持續降低能耗與PUE值。

“目前，越來越多數據中心原始權益人與開發服務商都意識到，隻有將PUE值壓低到1.2以內，才有較高概率滿足發行公募REITs的準入門檻。”這位新型基建項目投資基金合夥人直言。除此之外，由於申請發行公募REITs的數據中心需“自持物業”，因此不少數據中心開發服務商都在采取舉措收購物業，力爭達到發行公募REITs的相關門檻。前些年，不少數據中心開發服務商為了降低投產成本，采取租賃廠房土地方式，但這類租賃物業方式難以滿足REITs申請的要求，導致不少數據中心被擋在公募REITs發行的門外。

隨著數據中心納入公募REITs發行的市場預期升溫，Pre-REITs投資模式悄然火熱。除了世紀互聯與大家投資控股有限責任公司共同設立Pre-REITs基金，眾多新型基建產業投資基金都在加大數據中心Pre-REITs投資力度。

“他們一方麵自主投資建設運營大型數據中心，努力強化後者的業務運營穩健性與可持續性，另一方麵也在聯合產業資本共同投資業務運營成熟度高、產權清晰、PUE值低於1.2、具備較高發行REITs潛力的大型數據中心。”前述新型基建項目投資基金合夥人告訴記者。此前，有多家新型基建產業投資基金找到他們，打算共同投資多家處於Pre-REITs階段的大型數據中心，但受多重因素影響，這些資本運作合作都不了了之。

但是，這些新型基建產業投資基金仍在四處尋求產業資本，參與這些大型數據中心的Pre-REITs投資。

世紀互聯相關負責人對媒體表示，作為前置權益性融資，Pre-REITs對數據中心後續發行公募REITs的促進作用，主要體現在四大方麵：一是資本在一級市場提前鎖定優質數據中心資產，有助於為公募REITs發行提供定製化項目或針對性的改造升級；二是通過Pre-REITs，公募REITs團隊可以提前介入，降低REITs發行的前期材料準備時間成本；三是Pre-REITs能提前對具有良好潛力的數據中心項目進行篩選、培育與運營，直至成熟並符合公募REITs發行要求，為公募REITs培育優質資產與擴募儲備；四是作為權益性融資，Pre-REITs能有效降低項目公司的債務水平，從而起到擴大投資規模與提高投資效率的作用。

“目前，處於Pre-REITs階段的數據中心對投資資本的遴選要求也相當高。”這位新型基建項目投資基金合夥人告訴記者。在引入新資本提升運營能力同時，數據中心原始權益人與開發服務商還看重這些新資本能否帶來新客戶，進一步提升數據中心的機櫃租售率與業務運營穩健可持續性，從而降低個別客戶臨時退出所帶來的數據中心營收波動性。

他指出，當年相關部門對數據中心發行公募REITs的審核要求也在趨嚴，一方麵會從嚴審核數據中心的置地、土建、能評、立項、驗收、能耗指標（PUE）等材料，要求數據中心各個業務環節均實現合規運營，且擁有當地政府主管部門出具的“無異議函”；另一方麵會重點考察數據中心的客戶關係穩定性與營收可持續性，避免個別客戶突然撤離導致數據中心營收出現明顯跳水，導致REITs分紅金額相應大幅縮水。

在這位新型基建項目投資基金合夥人看來，盡管Pre-REITs投資“升溫”，但能符合Pre-REITs要求的數據中心數量不多。尤其是當前不少數據中心開發運營商要價較高，令部分潛在投資者打了退堂鼓。畢竟，數據中心從Pre-REITs到發行公募REITs，仍存在著諸多不確定性，這也是投資者不願高價接盤的一大關鍵原因。

在全球REITs市場，專注數據中心投資運營的REITs產品數量並不多。截至2023年底，在美國資本市場，專注數據中心投資運營的REITs產品主要有兩款，分別是Equinix（納斯達克：EQIX）和Digital Realty（紐交所：DLR）；在亞太市場，涉足數據中心投資運營的工業房地產投資信托REITs主要是吉寶數據中心信托（Keppel DC Reit）、豐樹工業信托（Mapletree Industrial Trust）、騰飛瑞資（Ascendas REIT）、凱德印度信托（CapitaLand India Trust）等。

目前，這些涉足數據中心投資運營的REITs分紅率均超過5%，跑贏其他類別REITs。因此前者為了保持較高的分紅率，對收購數據中心項目設定嚴格的準入門檻，令運營能力處於行業頂尖水準的極少數數據中心才能概率納入REITs收購或單獨發行REITs產品範疇。